Новости
Права ипотекодержателя при уменьшении стоимости недвижимой вещи
13.08.2020LEADELL
По тем или иным причинам может возникнуть ситуация, когда стоимость недвижимости, обремененной ипотекой, снизилась, что, таким образом, может ущемить права ипотекодержателя. Закон о вещном праве устанавливает права ипотекодержателя в случае уменьшения стоимости недвижимой вещи, обремененной ипотекой.
- Если стоимость обремененной недвижимой вещи уменьшилась не по вине собственника, то ипотекодержатель может потребовать представления дополнительной гарантии или частичной уплаты долга в размере, в котором уменьшение стоимости было возмещено собственнику недвижимой вещи. Может случиться так, что собственник недвижимой вещи не получил компенсации за снижение стоимости из-за того, что он сам его не требовал (например, от страховщика). Закон о вещном праве не предусматривает, что ипотекодержатель может требовать компенсацию за снижение стоимости от имени собственника недвижимой вещи. Выведение такого права требования из другого законодательного акта (например, из обязательственно-правового закона) весьма сомнительно. Однако владелец имущества не может нести ответственности за невзыскание соответствующей компенсации — это его право, а не обязанность. На эти вопросы должна отвечать судебная практика.
Согласно закону о вещном праве, ипотекодержатель не может потребовать дополнительного залога или частичной выплаты задолженности, если стоимость недвижимой вещи, на которой находится основное местожительство физического лица (т.е человека), изменится ввиду изменения ситуации на рынке недвижимых вещей. Что подразумевается под изменением рыночной ситуации, на основании каких объективных критериев его устанавливают и снизило ли это конкретное изменение стоимость этой конкретной собственности, зависит от конкретных обстоятельств и оценки доказательств.
- Если уменьшение стоимости обремененной недвижимой вещи предполагается либо уже произошло, то ипотекодержатель может потребовать от собственника недвижимой вещи восстановления прежнего состояния или представления дополнительной гарантии.
В связи с этим правом также важно учитывать следующее:
— поскольку восстановление прежнего состояния предполагает реальное снижение стоимости и его определение, субъективное предположение не может быть решающим;
— поскольку ипотека связана с недвижимом имуществом, ипотекодержатель не может требовать ничего, кроме дополнительного недвижимого имущества в качестве обеспечения.
- В случае невосстановления собственником недвижимой вещи прежнего состояния и непредоставления дополнительной гарантии по требованию ипотекодержателя, последний может потребовать удовлетворения обеспеченного ипотекой требования в размере предъявлении требования.
В связи с этим правом обратим внимание на следующее. Частичное удовлетворение обеспеченного требования должно происходить за счет недвижимой вещи, обремененной ипотекой. Поскольку отчасти требование, требующее обеспечения после (принудительной) продажи недвижимой вещи, останется, логично предположить, что ипотека должна оставаться действительной в соответствующей степени. Согласно кодексу исполнительного производства, в случае продажи недвижимой вещи в исполнительном производстве сохраняют силу явствующие из крепостной книги права, которые занимают порядковые места выше требования взыскателя или права, обеспечивающего требование, а также те же порядковые места. Зато права, занимающие порядковые места ниже требования, прекращаются признанием предложения наилучшим. Прекращенным считается также принадлежащее взыскателю и занесенное в крепостную книгу право, для удовлетворения вытекающего из которого требования было обращено взыскание. Сомнительно, было ли намерение законодательного органа в данном случае, что в случае продажи недвижимого имущества, запись об ипотеке должна быть удалена из крепостной книги в связи с частичным удовлетворением требования. Если у вас возникли вопросы, обращайтесь к автору статьи.
Райни Ныу / присяжный адвокат адвокатского бюро LEADELL Pilv
Рубрики
Подпишись на рассылку LEADELL
