Новости
Самое важное, что нужно знать при использовании маклерских услуг
Использование маклерских услуг при покупке, продаже и аренде недвижимости довольно распространено. Обычно эта услуга предоставляется следующим образом: вознаграждение макленра в договоре либо фиксированная, либо рассчитывается исходя из стоимости недвижимой вещи. Однако иногда между клиентом и маклером могут возникать конфликты. Это связано с тем, что стороны не уделили достаточно внимания точному содержанию договора.
Согласно закону, маклер имеет право на получение маклерского вознаграждения с момента заключения договора в результате его посредничества или по его указке. Не имеет значения, является ли этот договор договором купли-продажи или договором аренды/найма.
Во избежание недоразумений необходимо сначала решить, будет ли маклеру выплачиваться фиксированная плата за поиск подходящего покупателя / продавца / арендатора, или же плата составляет процент от стоимости сделки (т.е. чем выше цена / арендная плата / наемная плата, тем выше вознаграждение маклера). Также может возникнуть ситуация, когда недвижимую вещь невозможно продать по ожидаемой цене.
Если стороны договорились о фиксированной сумме вознаграждения, основанной на значительно более высокой цене продажи, чем ожидалось, может возникнуть неприятная ситуация, когда недвижимость будет продана по значительно более низкой цене, чем ожидалось, но в то же время продавец должен платить сумму вознаграждения, которая в случае низкой стоимости может составлять довольно значительную часть общей стоимости недвижимости. Следовательно, соглашение о вознаграждении, зависящей от продажной цены, обеспечивает большую гибкость и мотивирует маклера прилагать максимум усилий для достижения максимально возможной цены.
Также было бы разумно в договоре указать конкретные обязанности маклера (например, фотографирование объекта, составление объявления, активный поиск покупателя / съёмщика, общение с заинтересованными лицами и т. д.) и договориться о том, кто будет нести расходы на эту деятельность (расходы на рекламу и фотографии, расходы маклера на демонстрацию объекта и т. д.).
Следует учитывать, что усилия маклера по продаже недвижимости могут оставаться очень скромными. При популярной недвижимостьи маклер может найти покупателя сразу же, даже не загружая рекламу, или же недвижимость может сменить владельца в течение нескольких дней после того, как объявление было опубликовано на веб-сайте. В таком случае у заказчика может возникнуть вопрос, является ли маклерское вознаграждение оправданным — маклер «так мало работал», но в то же время требует относительно высокой оплаты. В рамках маклерского соглашения не имеет значения, насколько маклер на самом деле работает, чтобы продать объект — право требовать вознаграждение зависит лишь от того, найден ли покупатель / арендатор / съёмщик. Следовательно, не имеет значения, продаст ли маклер объект через день или месяц, потому что в обоих случаях маклер нашел покупателя, и клиент должен заплатить маклеру сумму вознаграждения. Из этого следует, что так называемый небольшой объем работы не может быть основанием для невыплаты или уменьшения маклерского вознаграждения, за исключением случаев, когда согласовано иное.
Если владелец недвижимости одновременно с маклером хочет и сам активно искать покупателя или арендатора, то было бы разумно договориться о том, следует ли и сколько платить маклеру, если владелец недвижимости сам найдет покупателя или арендатора, но в то же время маклер сделал профессиональные фотографии, составил рекламу и вложил свое время или выполнил другие действия.
Также важно обратить внимание на возможности расторжения договора и его условия, потому что желание продать недвижимость или сдать ее в аренду со временем может измениться, и, следовательно, вы можете оказаться в ситуации, когда изменение вашего мнения может стать очень дорогостоящим (например, вам нужно полностью или частично оплатить маклерское вознаграждение).
В заключение, при подписании маклерского договора советую четко обдумать, какую услугу вы хотите купить, на каких условиях и сколько вы готовы за это заплатить, а также обсудить эти условия с маклером и подписать в письменной форме. Таким образом вы избегаете возможных недоразумений в будущем, изначальным источником которых часто является то, что услуга основана на так называемом стандартном контракте, без понимания содержания контракта.
Marko Pilv/ присяжный адвокат адвокатского бюро LEADELL Pilv
Рубрики
Подпишись на рассылку LEADELL
