Новости
Адвокат Александр Цемин поясняет, может ли квартирное товарищество требовать с нового с нового собственника квартиры долг старого собственника
Адвокат Александр Цемин из адвокатского бюро LEADELL Pilv пишет в интернет-издании газеты Postimees на тему «Должен ли новый собственник квартиры платить старые долги?».
Мало таких квартирных домов, где среди жителей царит полное взаимопонимание, а также где обязательные налоги платятся всегда вовремя и в полном объеме. Независимо от платежной дисциплины жильцов, квартирное товарищество должно выполнять свои обязательства, как перед членами товарищества, так и перед поставщиками услуг. Неоплаченные задолженности платят другие члены товарищества, поэтому квартирному товариществу приходится требовать оплаты неоплаченных хозяйственных расходов с должников. Что же делать, если должник отчуждает квартиру после того, как суд присудил долг к оплате должником в пользу квартирного товарищества? Можно ли получить долг с нового собственника на основании сделанного судом судебного решения в отношении прежнего собственника?
Первоначальная оценка Государственного суда
Недавно Государственный суд дал впервые свою оценку, может ли квартирное товарищество требовать с нового владельца квартиры через процессуальное производство оплату задолженности на основе судебного решения, которое присудило выплату долга прежнему владельцу. Государственный суд посчитал в своем решении, что новый собственник является не правопреемником прежнего владельца, а солидарным ответственным, то есть ответственность нового владельца возникает наряду с ответственностью отчуждателя, но не вместо нее. Поэтому невозможно использовать сделанное ранее судебное решение как исполнительный документ для требования задолженности с лица, которое приобрело квартирную собственность позже. Другими словами, товариществу следует снова обращаться в суд по той же задолженности. К сожалению, в судебной практике до сих пор нет ответа на вопрос, истек ли срок задолженности, если она, например, возникла за 4 года до отчуждения квартиры. Поэтому, отсутствие правовой регуляции в данном вопросе делает защиту прав квартирного товарищества весьма сложным процессом.
С точки зрения истечения срока, большое значение имеет то, на каком основании возникает солидарная ответственность приобретателя. Следуя инструкциям государственного суда, можно предположить, что здесь идет речь прежде всего об отношениях, которые регулируются статьей 65 обязательственно-правового закона. В таком случае, ситуация является крайне неблагоприятной для квартирного товарищества. Согласно этой статье, не перечисленные обстоятельства, которые влияют на солидарных должников, прежде всего это возражения против истечения срока, действуют только в отношении тех солидарных должников, кого они касаются. Поэтому, если требование суда удовлетворено по отношению к одному должнику, а также истечение срока в его отношении остановлено (судебное решение можно исполнить в течение 10 лет), это никаким образом не влияет на нового владельца. Требования могут быть устаревшими по отношению к новому владельцу раньше, чем он купил квартиру, и таким образом, товарищество никогда не получит выплату долга.
Новый владелец как поручитель
Кардинально отличная ситуация, однако, если учитывать вступивший в силу в 2014-ом году закон о квартирной собственности, согласно которому приобретатель выступает как поручитель за неоплаченные счета прежнего владельца. В случае, если рассматривать нового владельца как поручителя, то у приобретателя возникает обязательство отдельно от гарантируемых основных обязательств. Поручитель может предоставить возражения, которые базируются на отношениях между должником и кредитором или на поручительских отношениях. Яснее выражаясь, это означает то, что в случае если квартирное товарищество было внимательным и обратилось в суд против прежнего владельца, то истечение срока годности основной задолженности останавливается в отношении основного должника (судебное решение можно исполнять в течение 10 лет). Поручитель поэтому может предоставить свои только те возражения, которые основываются на поручительских отношениях. Так как новый владелец вступает в роль поручителя только с момента приобретения квартиры, у квартирного товарищества есть право в течение 3-х лет снова обратиться в суд с таким же требованием.
Надо быть самому активным
Выше описанные решения являются лишь одними из возможных альтернатив. Остается надеяться, что описанные правовые проблемы рано или поздно получат оценку верховного суда, но уже сейчас квартирному товариществу имеет смысл применить следующие меры осторожности:
- КТ должно быть активным в своих действиях и не позволять долгам расти. Как только возникает долг, нужно оперативно обращаться в суд;
- КТ должно сразу же исполнять судебное решение, которым у должника потребовали выплату долга и, при необходимости, взыскать этот долг с квартиры;
- КТ должна требовать с нового владельца оплаты долга сразу же после приобретения квартиры.
Денежные средства КТ образуются из всех заплаченных сумм владельцами квартир. В случае, если кто-то из членов КТ не платит счета, то эти счета должны быть оплачены другими владельцами. Конечно, такой расклад ранит чувство справедливости других членов товарищества. В более маленьких квартирных товариществах невозможно осуществить важные ремонтные работы из-за увеличившейся финансовой нагрузки, что в общей сложности негативно сказывается на условиях проживания членов товарищества. Товариществам следует быть активными и не тянуть с взысканием задолженностей.
Рубрики
Подпишись на рассылку LEADELL
