Uudised
Lepingu muutmisest muutuvas (majandus)keskkonnas
Alltoodud artikkel vastab lühiülevaate vormis küsimusele, kas ja mis tingimustel on Riigikohtu ja ringkonnakohtute viimase 10 aasta praktikas peetud võimalikuks lepinguliste kohustuste vahekorra muutmist. Ennekõike tasu maksmise kohustuse ümber kujundamist olukorras, kui muutunud on meid ümbritsev maailm. Õiguslikult on relevantseteks alusteks VÕS § 97 jj loetletud tingimused, mis peavad olema täidetud, et saaks kaaluda lepingu ühepoolset muutmist.
Olgu alustuseks välja toodud, et ühelgi juhul pole lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise aluseks pelgalt asjaolu, et lepingupoolel puuduvad lepingu täitmiseks rahalised vahendid. Riigikohus lahendi 3-2-1-136-11 punktis 18: „Kolleegium märgib, et kohtud on õigesti leidnud, et asjaolude muutumiseks VÕS § 97 lg 1 mõttes ei saa vähemalt üldjuhul olla see, et ostja ei leia võimalust ostu finantseerida […].“ Samuti juhiks tähelepanu, et lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise tingimuseks on ka ettenägematus – pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda. Seega neid lepinguid, mis on sõlmitud nö muutlikes oludes, on oluliselt raskem hiljem ühepoolselt muuta.
Riigikohtu ja ringkonnakohtute praktika alusel saaks öelda, et lepinguliste kohustuste vahekorra muutmine on perspektiivikam lepingute puhul, kus pooled kohustuvad pikema aja vältel täitma vastakuti lepingulisi põhikohustusi. Näiteks üürilepingu näitel kohustub üürileandja andma ruume üürniku kasutusse ning üürnik kohustub tasuma selle eest (igakuist) üüri. Kohtud on leidnud, et olukorras kui üürnik sõlmib ajahetkel X turutingimustel oleva üürihinnaga üürilepingu ja selle üüripinna turuüür on ajahetkel Y 40-55% võrra madalam, kui ajahetkel X, siis tegemist on piisavalt olulise kohustuste vahekorra muutumisega, mis õigustaks üürisumma vähendamist. Olukorras, kus lepingu sõlmimisel ei osanud pooled ette näha majanduskriisi tekkimist ega ulatust ning nende jaoks oli võimatu mõjutada üüripinna väärtuse vähenemist, on põhjendatud lepingu muutmine üürnikule soodsamaks. Viimatist ka põhjusel, et üürnik ei kanna kahjustatud lepingupoolena seadusest ega lepingust tulenevalt üüripinna väärtuse vähenemise riisikot.
Vastupidiselt üürisuhtele täidetakse tavaline müügileping vastakuti sisuliselt sama ajaraami sees. Praktikas on ka levinud variant, kus müüja täidab omalt poolt müügilepingu koheselt ja ostjale jääb võimalus tasuda osade kaupa ostusumma. Riisiko või riski kandmise vastutus on müügilepingute näitel erinev üürilepingutest. Riigikohus lahendi 3-2-1-136-11 punktis 22: „Kui poolte kokkuleppel võimaldatakse ostjal tasuda ostuhind pärast lepingu sõlmimist, on üldjuhul tegemist ostjale soodsa tingimusega ning hinnakõikumise riski lepingu sõlmimise ja täitmise aja vahel peab kandma seetõttu tema.“ Riigikohus toob ka esile, et vastupidisel juhul valiksid ostjad müügisumma tasumise pika aja vältel ja neil oleks võimalus igakordselt müügisummat muuta (spekuleerida). Ostjatel, kes tasuvad müügisumma koheselt, sellist võimalust tagantjärgi pole. Seega peaks ostja arvestama kokkulepitud müügisumma tasumisega ka siis, kui müügieseme oma turuväärtus vahepealsel perioodil langeb.
Riigikohtu 2016.a lahendi 3-2-1-179-15 punktis 33 esitletu kohaselt on lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise tingimuseks selline asjaolude muutumine, mille tõttu ühe poole täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud. Tüüpilise laenulepingu korral maksab laenuandja korraga välja kogu laenusumma, mida laenusaaja tagastab pikema perioodi jooksul osamaksete kaupa. Ringkonnakohus tõi 2017. aasta lahendis esile, et kui ka laenu tagastamise perioodi vältel peaks ümbritsev keskkond muutuma, siis see ei too kaasa laenusumma väärtuse vähenemist aja hetkel, kui laenusumma väljastati. Seega pole laenusaajal õigus vähemalt sellel alusel nõuda lepingu muutmist.
Majanduslike ja/või geopoliitiliste asjaolude muutumise vastu on võimalik ennast kaitsta. Kõige õigem oleks lepingu muutmise alustes ennetavalt algupärases lepingus kokku leppida. Samas see mõjutab kahtlemata lepinguhinda ning tõstab lauale ebamugava arutlusteema. Teine variant on kindlustada lepingu täitmist muutlike olude vastu, kuid kindlustusandjad ei pruugi vajalikku kindlustustoodet pakkuda. Kui lepingutingimuste läbirääkimine pole variant ja kindlustusandjaga kokkuleppele ei jõuta, siis jääbki (ettevõtjale) igavene küsimus. Kas antud äririski võtta või mitte.
Jaanus Stern/ LEADELL Pilv Advokaadibüroo advokaat
